Click here to listen to or leave a review of our Podcast on Apple!
Home Shows & Notes Articles Tech & Tools Store Become an Insider FREE LOGIN

Episode 077 - Newbies: What You Don't Know You Don't Know

tips & tricks Jan 27, 2020
 
 

SHOW NOTES & LESSONS

OBVIOUSLY - the first thing to do is to make certain that your STR is LEGAL where you are located.  That's first and foremost.

01) Make sure you have Proper Insurance.  Get our free download here.

02) Treat your business like a business, not a hobby.  Form an LLC and make certain you never, ever co-mingle your funds.  Keep receipts for EVERYTHING!

03) Hire a Bookkeeper, especially if you aren't good with numbers or you aren't very organized with taxes.  You will need one!

04) Location, location, location!  The location of your STR is absolutely key to creating a good income.  You want the absolute best location you can possibly afford that will earn you money. 

05) Cleanliness is next to Godliness!  IT HAS TO BE CLEAN!!  No excuses, ever!

06) Great mattresses are super important.  Cover your mattresses and pillows with protective covers/pads that prevent Bed Bugs (nasty things that are difficult and expensive to get rid of).  Make sure everything is comfy, from your mattress, the protective covers, the sheets, blankets, and duvets.  AND... make sure the 'look' comfy in pictures, too!

07) Speaking of pictures, you must have professional pictures taken of your unit.  There is no getting around it now with all the competition out there.  You need great pictures, a perfect thumbnail, a marvelous listing header or title, and a full profile for you as the host.

08) Lose the keys - you must have electronic locks with codes you can program (and deprogram) remotely.

09) Automate right away.  Two main things are your pricing, using something like Wheelhouse, and your messaging, using Smartbnb. Keep your introductory prices low until you get your first five bookings and some 5 Star Reviews under your belt BUT be careful to block high season dates and holidays before you go live with those low beginner prices.  You certainly don't want people to be able to book your highest season at those low prices.  Also, use instant bookings but make your cancellation strict and only accept guests with positive reviews and verified profiles.

10) Offer Insurance.  Read our article on how to do this!  It will help keep your cancellations low and you'll rarely get anyone asking for a refund.  We cover our Strict Cancellation and offer Travel Insurance in our HOUSE RULES.  Look below #14 to see a cut and paste of this message indented in green and feel free to add it to YOUR House Rules.

11) Gather emails of your guests and begin a newsletter to keep in touch, offer specials, and get rebookings without all the fees.

12) Whether you clean your place or not, you must pay your cleaners... which may mean paying yourself.  Use Properly to find cleaning services and our questions to interview potential cleaners, if you need to.

13) Use Airdna and KNOW YOUR NUMBERS!  What's the average number of nights people stay in your area?  What the per diam rate?  What is the average occupancy rate?  What "grade" does Airdna.co give your zip?  These are things you must know!

14) Don't ever buy properties using income projections from a Short Term Rental - we talked about this last week.  Use numbers from a long term lease to run the numbers before buying "just in case."

Our Strict Cancellation Policy

Have no fear. We aren’t tyrants but we would like to ask that you go over the book within the next 48 hours just to make certain that we are a good fit for one another. If you decide to cancel within that time, there will be no penalty – no harm, no foul. If you do decide you can handle us (we’re pretty easy only asking for you to treat our property as you would a dear friend’s with just a few easy rules) then might we also suggest you take a moment to check out some Travel Insurance.

Travel Guard (an AIG Company) can provide you with inexpensive travel insurance in case you are forced to change your plans due to unforeseen circumstances. We are not affiliates of any kind and don’t get any kickback. However, as small business owners, we are unable to refund your money if you are forced to cancel. Our reservations book out farther in advance and we are often unable to fill openings that pop up unexpectedly. Therefore, so you don’t ask and we don’t have to deny any requests for refunds, we have found an inexpensive alternative and that is Travel Guard (dot) com.

Travel Insurance through any company is great to have and may cover your flights, lost luggage, and other unexpected events that could disrupt your vacation plans. We use them often or purchase Travel Insurance through American Express, our credit card company. They are wonderful when traveling outside the country.

WHAT BOOKS, PRODUCTS, SERVICES, OR LINKS WERE MENTIONED...

Please use our Affiliate Links whenever possible and help support the show.  Thank you!

Recommended Article or Blog Post Related to This Week's Podcast:

Airbnb has a great little article (well, not little... but great) on 60 tips for your bnb.  You can find it by going here:

https://community.withairbnb.com/t5/Hosting/A-Host-s-guide-to-Airbnb-60-tips/td-p/409261

Recommended Podcast Episode that is paired with this one like a Fine Wine:

Episode 004 - The Seven Steps to Start Up and the Real Cost Involved

Get This Episode's Show Notes in a pdf form...

Go To Our Download Page 

Show Transcript

[00:01] Over the last two centuries, nearly 90 percent of the world's millionaires have created their wealth through real estate. Here to tell you how you can ride this wave with less risk and less capital while creating greater income, is your host, best selling author and Speaker, Michelle Russell.

[00:21] Hi, this is Michelle, the Master of Money Mindset, and you are listening to the Short Term Rental Revenue Podcast...

and in today's episode,

, we're going to be talking about what the newbies don't know. These are things 

you have to know if you're a newbie when you're just getting into the business. 

Before we get started. Though I wanted to remind you that today's podcast is 

brought to you by Audible. You can get your first audio book for free and 30 day 

trial into the audible membership by going to audible trialled dot com. Forward 

slash S t. R revenue. That's audible. Trialled dot com forward slash S t. R. 

Revenue To get your first audio book for free. I am in a contest with a bunch of 

people and we're doing a book challenge. So if you're not a book reader, I'm 

gonna challenge you to reading one book a month. That's 12 books a year, one 

book a month and you can do this super easy by having an audible account. Now 

I've been doing audible books for Boot Boy, probably 14 15 years. I've had an 

audible account since 2006 I believe, and I have 750 books. Her more on Audible 

have a lot of books on Audible and even someone Other platforms. But here's 

the deal. This year I decided to do a challenge, was some friends and they 

challenged me to 50 books and I thought, You know, maybe I did read 50 books 

last year, so I got them all down and no, I read 34 books last year. It seems like a 

lot of books, right? It actually felt like a lot of books. I totally thought it was 50 

books I really did. But then when I looked at them and I was like, Oh my gosh, I 

only read 34 books. That doesn't seem right. So this year I'm pushing myself to 

read 50 books, and what's really cool about that? Is I already Here it is January. I 

already had a pop up road trip and on that road trip 1000 miles each way, I 

actually read five books. What's really funny is poor Amato. Ah, mottoes like

 that's not fair. I'm like, Go on a road trip, man. It's so easy when you have to 

drive places. If you're driving to and from work every day, it's an easy, easy way 

to get into the book mold. And usually I'm listening to a book every single 

morning while I'm getting ready and getting showered and doing my juicing. I 

constantly I'm listening to books. So we started this year off with the Miracle 

Morning. And so we've all been waking up at 5 36 30 in the morning and making 

sure that we get the day's starting. When you do that, we're starting with 

meditations and affirmations. I'm telling you, this year is moving incredibly fast, 

but it's been incredibly productive because of the miracle morning. I really 

believe that we've got a bunch of stuff planned. I don't know if you've been to 

the website lately, but I encourage you to zoom over there because if you go to 

the website, you'll notice that we've put a little recording place on there for you. 

There's at the bottom. You'll see an orange and black fund, and there you can 

hear a little message from me and you can leave me a message like a real 

message, like a real voice mail message. Now, when you do that, I want to 

remind you that you're giving us permission to use that on the air. But your 

question or comment or whatever can be used on the air. You might hear it 

here on the podcast. So go there, take a listen and every podcast. I'm going to 

start asking you guys some questions and get some feedback from you on this 

because I think it's really important to know what you want to hear or what you 

want to say to others. Maybe there's some great piece of information that's 

brilliant and just sitting inside you, and you're like, I got to get this out to as 

many people as I can. This would be a great way for you to do that, so leave me 

a message on there, but I also encourage you to please please join our book 

challenge. It's not too late, and honestly, you can do in 11 months challenge and

 say you only want to read 11 books. So it's not that bad. If you're getting started 

late, it's not gonna be that bad for you. Just come in late and give it your all. 

That's all you have to. D'oh! Okay, so so far I have read the loss King. The 

Miracle Morning Failing forward Will Power doesn't work. Your ideal future. The 

fourth agreement, the fifth agreement. Those were really good. If you guys have 

never read the fourth agreement or the fifth Agreement, I read them years ago 

and they were really good. But you know what? I didn't remember all of them 

and I couldn't remember what the book was or how good the book was. It didn't 

seem like it was there for me. But now this time I read it and it really, really 

resonated with me. So I read the fourth and fifth Agreement. Great books and 

the Alchemist, which is a great story. Everybody always talks about the alchemist 

and I had never read it all the way through. So I decided to finish that I read 

Peek. Oh my gosh! Peak is so good Peak is the same guy who they quoted in 

outliers. They took his information that he wrote He's like a scientist, right? And 

so an out liars. They said that you only have to work 10,000 hours to be an 

expert at something, right? So you put 10,000 hours in and you're going to be an 

expert at anything you put 10,000 hours in on. And so this guy wrote this whole 

book about it and about how these people were hockey's people. And because

 they had been born early, they had more hours in and therefore had a better 

chance of becoming pro athletes in hockey. And he gave a bunch of other 

examples. And he also gave, like, this violent example. Well, it's scientists who 

actually created that data, came and wrote his own book called Peak. And I'm 

telling you, that book was amazing because he basically said Yeah and know you 

took it out of context because some of those people still are not expert violinists,

 and they had an average of 10,000 hours, so some of them had 8000 hours. 

Some of them had 12,000 hours. It doesn't matter but the whole thing was they 

took it out of context. And he said Some people can do something 10,000 hours 

and never get good at it, and some people can do it for 4000 hours and become 

an expert at it. So what they said is you can become an expert at anything if you 

put 10,000 hours and not true. But the book itself was really great because it will 

let you know that there's really no prodigies, no one who was born to do 

anything. So if you think that I can't do this because I didn't start when I was four 

or I can't do this because it's not in my DNA or I can't do this because any other 

reason, right? I'm not a savant. He basically takes those things and crushes them 

and tells you you can do anything you set your mind to when you constantly are 

focusing on improving. And so I loved, loved, loved the book peak, and I hope 

you get a chance to pick it up and read it. I'm gonna put it in the show notes. I'm 

also going to make a link for the books that I have read and the ones I really 

recommend. Maybe Aiken take time out to do a little blurb on them. What? I 

thought of them and leave a place for you to comment below that so that you 

can comment on the book as well. If you read it and please do everyone a favor. 

Don't leave a comment if you only read part of it because a lot of times I'm 

reading a book right now by burn a Brown and I love her books. I've read a ton 

of her books. This is her newest book, I think, and I hadn't read it, and I was 

actually a little bit disappointed in it until I got about three hours in. And once I 

got three hours in it got really good. And then I was like, Holy cow. I'm so glad I 

didn't stop reading this because I would have thought when Bernet you let me 

down, all your other books were fantastic, and this one didn't grab me right 

away. But maybe it was just the fact there was a lot of, you know, old 

information. That was she was repeating and going on And then suddenly, when 

she started talking about a few other things when those key things hit and 

around like it was just before three hours and then it was like Bam, bam, bam! 

And she was going to us. Good. But I haven't finished that book, so I'm not 

gonna give you that book yet, but do us all a favor. When you're leaving those 

comments, make sure it's a book. You finished, Okay, and you can listen to them 

like I listen to them. I listen to them all on fast speed, and that's how I finished 

so many books. People always wonder, like, How do you do that? It's like, Well, 

because I'm doing it in all my cracks of time when I can't be sitting down or in 

front of something like my computer or something. I'm doing it in all those little 

cracks of time when I'm driving, when I'm doing other things, like getting ready 

or doing dishes or laundry that is playing in the background. Always be learning 

guys because you don't know what you don't know. Okay, so speaking of what

 you don't know, let's go right into what newbies don't know and what we think 

they need to know. And again, if you think there's stuff to add to this this week. 

Great. This is gonna be a great time for you guys to go on the website and leave 

a message like, Oh, no, I wish I knew this when I was a newbie, because we can 

add to this all the time. So, please, please go on there and leave us a message. 

Okay? But newbies, what do you think? You don't know? Well, the number one 

thing that most newbies don't know is about insurance. And I went to a real 

estate event this past weekend given by an amazing real estate investor. I've 

known this woman for a long time. I've actually been a part of a bunch of her 

different groups and then to many of her trainings, decades like a decade ago. 

Okay, because she's been in the business for a long time and she knows 

everything about rehabbing. She's definitely the expert. She has rehabbed way 

more houses than I have hundreds, probably more than I have, because it's 

what she did. But she was giving a talk on short term rentals, and I thought, Oh, 

let's go see what I don't know, Right? And I got there and I was amazed at what 

she didn't know because she kind of fell in to this situation where her friends 

were doing short term rentals. And she got into this great location in Branson 

and bought one, and it was making a lot of money. So she bought another and 

another, and I think she now has six there, and she is making bank right. But 

when she was teaching everybody about it, she left out some really key areas 

that are extremely important and one of them was insurance. So if you're 

listening, I don't want to state your name. But if you're listening, here's 

something you missed your insurance for. Your home will not cover your short 

term rental business. Nor will a landlord policy cover your short term rental 

business. Get this, you guys, This is a business, and it is a different type of 

business than any other business. You are handing your keys to somebody you 

don't have a lease with, and they don't have a lease with you even when you

create a contract with them. Because some people are going. Oh, well, I'm one of 

those super smarty pants as, and I've got, you know, my attorney to draw me up 

this cool little contract, and I have everybody sign it. Good for you. But guess 

what? That's not going to rectify the fact that your insurance is going to treat this 

like a business. And not like you are a landlord who have tohave a business type 

insurance. And if you go to the website for free right in front, you will see the 

three gifts we have to give you in. One of them is a sheet with eight short term 

rental insurance businesses, insurance companies that you can hire and get 

some policies through that will cover your short term rental. Now the policy that 

we have is through proper insurer, and I love proper insure their back by Lloyd's

of London, which is the oldest insurance company that there is. And not only are 

they backed by Lloyd's of London, but they have some really great parts of the 

policy that you can put in there, and one of them is going to help you out in case 

of loss income now lost income could be because, let's say somebody went in 

there and filled up your tub on the second floor with water. And then there was a 

leak down to the bottom floor. Or maybe the whole tub fell through down to 

your bottom floor. Something crazy. But I mean, it's going to prevent you from 

you having your next guest check in on time. That's going to create not just a 

cancellation, but it's going to create a loss of income, depending on how long it 

takes to clean that up and get it ready for the next gas, right? Could be weeks if 

it was something devastating, like a fire or a flood. And you need to be covered 

because this is your business. So you've got to have the right policies. I want you 

guys to go in there, dig through those companies and their policies and ask the 

right questions. Okay, But that is the number one thing you need to have. If you 

are a newbie, you need to know about insurance. Don't be cheap, because I will 

tell you something. Being cheap is going to cost you not just your business. It

 could cost you your home and every asset you have do not be cheap. You need 

insurance, you need the proper insurance. And don't listen to those Yodels on 

the Facebook pages who think they know everything. Be like the redhead 

chicken game of Thrones where you're like, you know nothing, Jon Snow. They 

know nothing. They know nothing. You need insurance. Really great insurance. 

Now, before I skip too far ahead, I wanted to make sure that you knew, really 

The number one and the first thing to check before you do anything with a short

 term rental is you have to make sure that it's legal where you would liketo have

 it. And the second thing that I would d'oh after I made sure it was completely 

legal is to go on air d n a and get the grade. And we're going to talk about that 

just a few steps down. But those would be the 1st 2 steps that I did has a real 

estate investor. It doesn't necessarily have to be the ones that you do, but why 

spin your wheels, guys, if you wait to do that step and you find out it's illegal 

after you do all the rest of this stuff, you're just negating the fact that you 

needed to do it first, so those should be the first steps. But most of the time, 

what I'm talking about here is, if you've already planned it, you've already got it. 

You know it's legal and you're starting it, so that's where we're going here. So 

the first thing was proper insurance, and the second thing is to treat your 

business like a business. It's not a hobby. You have to protect it like a business. 

You have to treat it like the business that it is in order for you to be taxed the 

way you want to be, meaning that you want to be able to take legal deductions 

from your business. And you can only do that when your business is a business 

and you treat it like a business. So if your business is a business, you really need 

to protect yourself by creating an asset protection plan like an LLC surrounding 

your business with the protection of an LLC will protect your assets at home like 

your personal car, your personal residents and everything else, as long as you 

never pierce that veil that corporate veil of protection, and you always treat your 

business like a business, not like a hobby. So I recommend that you given LLC 

and create an LoC and put your business inside that and treat your business like 

a business. Always keep your accounts separate. Always make sure that 

everything stays within the combines of the business entity, the LLC entity. So

 treat your business like a business. Another thing you want to do is get a 

bookkeeper, especially if you are not good with record keeping. Or if you're not 

good with taxes, you need to get a book keeper and I don't care. I don't want to 

hear you guys tell me how expensive book keepers are. You can get a 

bookkeeper overseas for a lot less than you think. Just find a bookkeeper 

because it's imperative. And make sure to that your bookkeeper does not have 

access to your accounts. We've got some really special guests coming up. One is 

an ethics specialists, and she will tell you about the ethics of your business and 

especially when it comes to accounting the ethics of business accounting 

because the majority of time when someone rips you off inside your business. 

It's your bookkeeper. Yes, it is. And so she's going to talk to us about that. You 

will love, love, love her. And we also have an IRS auditor coming on, and she's 

going to tell you about all the things that you can do to protect yourself from 

an audit. Now, remember, if you're not breaking the law, you don't have to 

worry about an audit. But kind of It kind of makes you sick thinking about it, 

right, Because who wants to go through that? Theyre dragging you through the 

mud. They're looking for everything. If you lost any little receipt, you could get 

your butt handed to you, right? So obviously were all afraid of getting audited. 

She's gonna make it easier for you to protect yourself against an upcoming 

audit, so I really am looking forward to those two interviews coming up. But 

again, you need to hire a bookkeeper. Another thing is the location location is 

critical. I mean, I would put location above almost anything else. It's like, OK, 

make sure you've got a great location, pick your location, then find out if it's 

legal because location, location, location location. It is way more important than 

just a regular rental property. When you have a regular rental, almost anywhere, 

you can put it almost anywhere and someone's gonna rent it even if it's in a 

beach location. They don't need to be right on the beach. But if you have a short 

term rental property, you're going to get a lot more money. If that short term 

rental is right on the beach, absolutely ul day and night difference from 

something down the road, you can demand a lot more. The better your location, 

the closer you are to amusement parks, the closer you are to anything, any 

attraction that your city is famous for. So if you are in Texas and you're really 

close to south by Southwest Booyah, you've got some money making activities 

there. If you are close to Disney and Universal Studios again, yea, the farther you 

are away, the less money you can demand. Even nicer properties go for less or 

are booked less if they are farther away. So you want to stay as close to those 

things as you possibly can, but still in a great area. Okay, still, keep your area but 

location, location location is definitely important when it comes to short term 

rentals. Unlike long term rentals, you can kind of get away with a lot more with a 

long term rental. And I wanted to remind you two that cleanliness is extremely 

important. So we've already gone into how the higher our cleaning companies 

on previous episodes. So I'm not gonna get super into that. But I want to remind 

you that right there on our front page, there are freebies there for you that will 

help you out with this Because we've got questions to ask your cleaning 

companies in order for you to hire someone that is really good at cleaning a 

short term rental property. And you can also go toe a really great website that's 

called properly and they're gonna help you find your house cleaners, and 

they've got them trained really well, choose that they can just upload their app 

and take pictures of your property, and everything looks the same. Each and 

every time you're gonna love, love, love that. So if your brand new it that 

remember, cleanliness is definitely next to godliness and nothing beats a clean 

property. Another thing is having a great mattress. You really have to have a 

good mattress. And what's really cool is nowadays there are mattresses in the 

box that are really comfortable and not very expensive. Consumer Reports had 

a great article on the best mattresses and guys. You don't have to spend a ton 

of money to get a really great mattress with a really high ranking, so you can 

keep it rather inexpensive. As a matter of fact, most people spend around five or 

$600 for a mattress, and they're very high rated mattresses. But when you get 

your mattresses, what new people forget is you really need to protect them and 

you need to protect your house. You've got a lot of people coming in from all 

different places, so you have to protect your place from bedbugs. It's important. 

So you want to get mattress covers and pillow covers that protect against 

bedbugs, and there are specific kinds. Make sure you get them and make sure 

you clean them all the time. You should have a couple of different sets of them 

Now. I know there are some people out there who don't clean them each and 

every time but minimum once a month to clean your mattress pads. They really 

have to be clean, and I like to clean everything between guests. But a lot of 

people argue with me on this point. I don't care what you think I am super just O 

C d. About shit. I want my place really clean. And when my people walk in, I 

wanted to smell and look great. The bed sheets are crisp and clean, and the 

mattress pads and the pillow covers are all bug protection. They're not just 

comfortable, but they're protecting you against bugs. And that way, if somebody 

does bring them in, they're not gonna get inside your mattress. And that's just 

creates a bunch of problems because it's really hard to treat bedbugs. It takes a 

lot of heat, which is really expensive that you have. Those guys come in and 

steam clean everything out, and it's just disgusting. They have to go into the 

electrical outlets and everywhere around the room. I mean, it's crazy, guys, you 

sure as heck don't want them to get inside your mattresses and your pillow 

covers, because once they are inside your couch, bye bye couch. I mean, and

 that's expensive. You can't necessarily put a mattress pad over your whole 

couch. But if there is a mattress inside your couch, if it's like a hide a bed, you 

definitely want one in there. But a lot of times you may not be able to get them 

out of stuff, and you might have to throw things away. So when you invest in 

something, invest in the protection for that something also, not just the 

mattresses and the protection, but you want to make sure that you're betting is 

comfortable and nice. You don't want crappy, scratchy, cheap sheets. You want 

very comfortable, nice soft sheets, and you want bed covering that is the same, 

especially that looks comfortable for your pictures. So you want a bed that looks 

like I just want to jump into this bed and curl up like a little ball and just sleep in

 there like a heavenly pillow like a cloud. That's what you want. You want 

something that just screams. I'm a comfortable bed, not just in pictures, but in 

reality, so betting is extremely important. Do not do not slack on this. Do not 

say Well, I'm gonna just get a cheap mattress from a goodwill. And I'm gonna use 

that. No, no, no. And no. Because God knows what that mattress was used for. 

This is your business, and your business is a place where people are going to

 sleep. So this is important. Do not slack off on this. Now again, we're gonna 

mention real quick the fact that you have to have professional pictures. I know 

we all say it. Everybody's out there. Said this. And there's a few of you or holding 

off on this saying, Well, I can get away with this. Yeah, you totally can. But guess 

what? As the competition gets bigger and bigger and bigger, there are less and 

less people out there because there are more and more properties available. If 

you have crappy pictures, that's gonna be on you. You really want to invest the 

few $100 that it takes, and it's only a couple $100 at the most to get professional 

pictures done. They make all the difference in the world, especially if you have 

somebody who's going to set it up and make it look as if there's somebody 

there, you know, they're going to set up little scenes, and it's really going to be 

an inviting environment that they're capturing on film. These are critical. So 

don't skimp on the pictures. We talk about them all the time. And I'm sure 

there's a lot of you going. Yeah, yeah, yeah, I've heard it. I heard it. But guess 

what? Competition is tough. So you want really great thumbnails You want the 

listing entitled to be super awesome Sort captures their attention. And you want 

to make sure, too, that your profile is complete. Don't lack on the profiles in all 

the different platforms that you're using and use more than one platform guys 

cause we talked about this last week. Why competition's getting stiff. You have 

to choose a couple of platforms, find the ones that you can afford and that will 

move you for because it's really important that you're not just out there sitting 

on one platform. It's getting tough. Okay, lose the keys. You don't need keys. 

Keys are a pain in the ass. I mean, they are awful. The reason why is people take 

them with them all the time. They lose them all the time. Even your cleaning 

crew will lose keys all the time. And, yeah, you can charge people and then you're 

just gonna piss people off and they're gonna leave bad reviews because you 

charged him $50 for a key. Why do that? Just invest the money in a nice 

automated door locked just like a sledge or on autumn or something nice that is 

going to allow them to come in and out without a lot of problems. There's no key 

to lose. That's what you want. Don't even mess around with it. Keys are a pain in 

the butt. They get lost. You have to replace thumb, and it just causes a lot of 

challenges. Lose the keys you don't want keys, get automated, get automated 

quickly, and let's just go into getting automated. There's a couple of different 

things that you want to automate right away, as well as your door locks, and 

that's gonna be your messages right away. You should be using smart being be 

your messages, automating those guys. Oh my gosh, it's going to save you hours 

and hours and hours of communication time with your new guests so you 

wanna save your messages and again go on short term rental revenue dot com, 

and right there on the front page, there's a place for you to download our 

messages for free. Download those messages, use them there. Right there. You 

can cut in pace and make him your own right, But you want those messages in 

there. You want them automated, and your guests will get all this 

communication. It won't be done by you. You'll get a little message on your 

phone or something. Set up your phone with Airbnb or Lincoln to whatever 

provider you're using, and you'll get a message when they are returning your 

message. So if they text thank you, you can see right away they're thanking you 

for some automated message that you sent. Or maybe they're sending you

 something else, and that's when you'll know. But otherwise it's gonna do pretty 

much almost all the work for you. I'm serious. Not even getting 99% of your 

messages are going to be sent automated through smart B and B, and you're 

absolutely going to love it. And another thing you automate right away. You 

guessed it prices. You don't want to mess around with that. It is complicated and 

the prices are constantly going up and down. The demand is going up and down 

events or popping up concerts or whatever. That's smart pricing, using 

something like wheelhouse, which is used wheelhouse. That's their website. But 

wheelhouse is my favorite. They do my smart price and they make it go up and 

down as the market demands. And you need something like that because it's 

going to do all the work for you. And that's what you need, because we're not 

good at setting the prices yet. It takes us a while to really know our market. Now 

you don't have to do that right away. Actually, the first handful of bookings 

you're going to do, you're probably going to do yourself and you're going to book

 them a little bit under market. Why? Because you're gonna have all that 

exposure up front and you want five really quick reservations made into your 

property right away. So here's some hints about that when you're getting your 

properties started, bringing your prices down are gonna get people in there so 

that they can leave you a five star review because you've never had any reviews 

on there. So the enticing part of this is going to be the low price, right? But you 

want to be careful. So let's say you're starting this in the spring, right before 

your big season in this summer. Don't leave your whole entire calendar open for 

summer months at a really low price because your peak months have to be 

saved for peak months. Start off your calendar slower and especially, like if 

you're starting off, let's say before Christmas you don't wanna have your

 highest, most peak days booked out at those low beginning prices. So block 

those dates. Block your peak dates when you start this so that they can't book

 those peak dates on those low prices. Do you understand what I'm saying? That 

basically what I'm saying is don't shoot yourself in the foot when you first get 

started. Lowering your prices and having them get those really low prices during 

your peak and most expensive days blocked those days so that they can't book 

those out. Also, you wantto make sure that you're using something like instant 

books. You're not constantly answering all these requests. Feel free to make sure 

that your instant bookings are being made by people with at least two good 

reviews and a full profile, and that they have a verified profile. So make sure that 

you still raise your stipulations. And I know people are saying, Well, make your 

cancellation a little bit more lax a daisy. In the beginning, you can or you can not. 

I would not. I am one of those people. I have a strict policy, but I also offer 

insurance to people when they're booking. So one of my automated messages

 lets them know that we have insurance and that we offer insurance. We offer a 

strict strict cancellation policy, but we also talk about that in one of our 

messages to our guests. This said, OK, you've got 48 hours to cancel this with no 

penalty. After that, we want you to get insurance, travel insurance, Go to travel 

guard dot com, and we actually spell out dot com because Airbnb blocks those 

things. So we write it all out travel guard dot com or Pablo and we offer them 

insurance and we let them know there's like this nice verb ege that we say. But 

basically it says we're serious about our strict cancellation We don't want to say 

no if something happens to you. So we suggest that you get travel insurance to 

protect yourself. It's very low cost Provo reservation. It's gonna protect you and a

 link to the article that we have about that for you guys so that you can do that, 

too. But offering travel insurance, especially on the instant bookings and having 

that strict cancellation policy that really helps out. Another thing that we do is 

we gather email addresses were always creating our list, meaning we want a list 

of all our customers who they are, who stayed there, and we want to send them 

out a newsletter. I really encourage you to create some kind of newsletter, 

something that's going to go back and forth with people so that if they come 

back out there, they'll stay with you again and again and again because, 

honestly, the people who come over and over again, they're going to save you a 

lot of money, which means you have to create a website or some way to grab

 those reservations so you're not paying a commission on them and that you 

have some kind of contract in there so that they can sign a contract with you 

and everything is on the up and up. So that's a really good thing to work on. 

That's probably gonna be one of the last things. You D'oh! You're gonna get 

yourself up and running first. But then you're gonna work on your own website,

 building your list, creating a newsletter and making sure that you have a way 

for people to pay you and a contract for them to use when they book with you 

directly. That's really, really important. So another thing I would like to remind 

newbies is that either way, if you're cleaning your property yourself or you hire a 

cleaner, you have to pay yourself. You have to pay your cleaner, whether it's you 

or whether it's somebody else. It really it doesn't matter again. Go to our home 

page at short term rental revenue dot com, and you can download our questions 

for our cleaners, right? But here's the deal. You've got to pay yourself because 

you've got to get used to running your business like a business. One thing people 

forget is to pay themselves, and after a few years they're burnt out and broke 

because they haven't learned to pay themselves. There's a really good book on 

that, too. It's called profit first and actually the accountant, the one that were 

going to be talking to. She's a profit first member. I'll ask her to touch on that 

subject to because Profit First is a great book, and it's a great way to get your 

business to run when you are an entrepreneur. When you're a solo preneurs 

because you've never run a business before, maybe you have. But you've got to 

make money first and profit first is a great book that's going to show you how to 

do that. But when you're paying yourself for cleaning, that's why you do that. 

You have to pay yourself. You have to get used to doing that and hiring a 

cleaner. That's gonna be one of your hardest, toughest things to Dio. Remember 

to interview at least three people, at least three companies and they have to be 

able to answer all those questions. And even if you don't hire them, leave that 

open because you want to keep a really good report with these guys. Just in case 

your cleaning companies something happens everybody gets the flu or 

something on the same night, and you got to use those other guys. So you want 

to make sure you do have a second and third choice in your pocket at all times. 

And remember what I said about cleanliness being next to godliness. This is 

imperative. So go to properly and you can find cleaning companies and their 

two maybe in your area. They're not in every area, but they might be in yours, so 

it's a good place to check. Also, you want to know your numbers. Now,

 remember what I said, how I would check their DNA air D N A. Is the Holy Grail 

for investors of short term rentals because you go on there, guys, and the first

thing they're going to give you is a grade for your area. So when you put in and 

you purchase your zip code, the zip code you're talking about or the 

neighborhood you're talking about, it's going to charge you because of the 

population of B and B's in that area. So if there's not a lot, it'll be 1995 a month.

 If there are quite a few, it'll be 39 95 a month, and if it's a great area, it'll be 99 95

 a month, and you only have to do it for one month if you want. We do it for

 every month because they also have smart pricing, which you don't have to use

 you can, but it's also like the best place because we want to buy more properties

 in the same area. And so we want to be able to look at those properties, plugged 

them in. You can literally plug in an address, and it's going to tell you exactly 

what you can expect to make in that property, and you're gonna want to do 

that, Okay, But it's also gonna let you know. Once you pay that amount, it's going 

to say OK, this is Ah, B minus area or a B plus area. If you're really lucky, you get 

an A plus area. If it's a C or below, I would be really leery. I would never buy a D 

or an F property. I wouldn't even invest in those properties because it would be 

really hard to make money and it's not worth it. Go to a B or a area. Air DNA will 

also tell you what you can expect. The minimum night stay is for that area. So it 

will say in this area in a three bedroom two bath that sleeps eight people, you 

can expect for people to stay four nights. That's the average stay in that area or 

seven nights, it'll tell you, and then you'll take your nightly rate because it will tell 

you your nightly rate, and you can multiply it by the occupancy rate, which it will 

also tell you. So let's see. The nightly rate is $100 a night, and the occupancy rate 

is 70%. So 70% of your month is going to be rented at $100. So how you would 

do the math on that? I'm opening up my calculator so I can help you guys out. 

But you're gonna take your nights. So let's say like March has 31 night's right, so 

you're multiply 31 times 310.7. That's 70% of March. That's 21.7 nights. So let's 

just say, 22 nights at $100 a night. So 22 nights times 100 means you'll bring in 

$2200 every month for that property. Now that's the months with 31 days, right? 

So if it only has 29 days because this year is a leap year or 30 days, you'll multiply

 it. By that you'll get a different number. But you're gonna multiply each month, 

the number of days by your occupancy rate, and then you're going to multiply. 

How many days you had by the nightly rate. And when you get the nightly rate 

than you're gonna know how much you can bring in now you're looking at 

$2200 a month. Now here's where the average stays come into play. So if it's 

every four nights and what did we say 22 nights, that's gonna be about five or 

six cleanings in that period of time. Like if you're paying $100 per cleaning, that 

means you're gonna have fire $600 expenses there so your 2200 will have toe 

have five or $600. Let's take 5 50 off of that, so that turns into 16 50. It takes that 

2200 down to 16 50 of riel money coming in and you're still gonna have 

expenses. If you have a rent from that or mortgage from that, your utility bills, 

cable, heating, cooling water, all the stuff that you have that come out of, that 

they're all going to come out of there. So once you do that, you'll be able to 

know exactly what you're going to have left in your pocket afterwards. Do you 

see? So now you'll see why those air DNA numbers are so important to you

 because they can literally tell you how much money you're going to make. And if 

you're going to make any money, right, so you may not have any money at the 

end. I mean, if you only had 16 50 but your mortgage was 1000 a month and 

your bills came up to 400. That's $250 a month that you be making on that. And 

that may or may not be enough money for you. It's really up to you. We don't 

take any properties where we don't make at least 1000 were shooting for a 

minimum of 1000. We have taken things as low as 500 but I don't even like to do 

those. You have to say your own goals about what you want for income. Another

 thing that you should d'oh that most newbies don't realize is you have to be

 honest in your listings. So let's say, for instance, we've got this property down in 

Tucson, and two son has thes old old sewer systems with big, huge palmetto 

bugs. I love how people call him Palmetto bugs. Dude, their Roaches. Okay, big 

Roaches in the sewer. So we have these big, flat plastic things that go over all 

the drains, and then we have other ones that fit inside the drains of the kitchen 

sinks. And at night we put like a little teaspoon of bleach down there, just like a 

little capital or whatever, and just shake it down and that little bleach keeps 

them away. But here's the deal. We let people know that, and so we're very 

honest and our description of that property. And we say there are sewers here 

that are very old and they have active little critters in them. And in order to avoid

 the little critters coming in, we not only keep these covers on them every night. 

We poor little capital of bleach in there to deter them from coming into our 

property. Please keep the covers on them and guess what? People do it, and 

they're not really bothered about it. Some people have said like That's gross or 

disgusting. Well, yeah, it is. But there's really nothing you can do about it there, 

because it's just the way it is. But the whole point is you don't want to surprise 

people or have them leave those little plastic things off and have them have 

guests joined them in the middle of the night. That's not cool, right? So we let 

them know we let them know everything. If there's a dog barking next door, we 

let them know, you know, maybe you cut treats in the drawer. We talked about 

that before, too. We let them know everything that could affect their stay. Why? 

Because we have to. We have to be honest. We have to be honest about our 

locations. I talked about it last week about looking for that property in Orlando,

 in the area where we have most of our properties, where I have my house. I 

can't get into my house. So I was looking for a house near it. Somebody had on 

the map. I was using the map and somebody had their house there. And when I 

clicked on it, it said in the listing that it was Champions Gate. And I know that 

Champions Gate is down in Davenport. It is not up in Dr Phillips. So the fact that 

they had it up in Windemere, Dr Phillips pissed me off because there's a big 

difference between Windemere and Dr Phillips and Davenport. Big difference if 

you're in Florida, so don't lie to people. Tell them the truth. Make sure you're 

putting everything out front in the nicest way possible so that there are no 

surprises when they get there. Now, remember, here's the deal. If you misguide 

your guess and give them inaccurate information, they can literally ask for their 

money back, and you have to give it to them. And you could be taken off the 

platform because you lied to guess. You have to have accurate listings. It is your 

responsibility to have accurate listings, so make sure that you d'oh! And one of

the last things I want to cover. I know this is going really long, but one of the last 

things I want to cover is buying these properties. Remember, we're at the top of 

the market right now. Guys don't buy a property if you can help it, unless it's a 

really great deal. And if you're using the income to reject use on Lee long term 

income to project whether or not you'll be able to pay the mortgage on it Now, 

I'm just saying when you're doing your calculations on whether or not to buy, 

because you have no idea if it's going to be illegal to have a short term rental 

there in the future so you don't want to shoot yourself in the foot using 

projections two and 1/2 3 times greater than the long term projections, and then

 all of a sudden it's illegal and you are screwed, and you're gonna have to sell 

that at a loss and you're gonna lose a ton of money, right? So what you want to 

do is always by using projections with numbers from a long term rental, and 

when you get the loan and stuff, if you have to get alone. You can let them use a

 short term rental income, especially if there's been one in there. But you did 

not use that in order to buy. You are buying using long term. If you don't 

understand that, we'll have another full episode about it. But you never want to 

say I know this is gonna make me 3000 month when the long term renters are 

only pain $1000 a month. I want you to pretend that that long term $1000 a 

month is the Onley income You will have coming in. Do those numbers work 

with just that income? If the answer is no, then don't buy it, okay? Because it 

could change now, once you buy it, that short term rental income of 3000 

month is all gonna be gravy to you. And that's gonna be well and good, but y

ou'll be set in case the shit hits the fan and they no longer accept short term 

rentals in that area. Do you understand? Hopefully you d'oh! All right now in 

the show, notes Paige, I'm goingto also put 60 tips Ah, linked to the Airbnb 

Article 60 tips it was actually done by, I think, one of the hosts and it had a whole 

bunch of little tips in there. And we really, really like that. We keep giving that to 

our people all the time, too. Look back at their 60 little tips in there, and if you're 

a new person, it's probably a good article for you to read. But we're gonna have 

that in the show notes for you. But all these tips are going to be written down in 

the show notes. You can go back to him. We're gonna have links to the articles 

and everything else for you again. If you have any questions, guys, make sure 

you go to our website. There's a lot of free information there, not just the free 

information, but the fact that you can ask us questions. Now I love this. There's 

a place for you to literally say, Hey, Michelle, I don't understand this or I need to 

know about this. Or did you know about this? There's a lot of information out 

there, and information is changing every single day. I want you to be informed 

and in order to be informed, you have to always be open. You have to always be 

learning. Just keep open to everything and God bless you. You know what? This 

is a great time. Just because it's getting busy does not mean that the ride is over. 

It just means that you have to compete better. You have to be a better 

competitors. Er Okay, so remember, we never compete for the bottom. Always

 for the top. We're going to be the top of the market. Also remember to that 

we've got the power of affirmations program discounted heavily for you guys 

for the beginning of the year. Because we're all doing that miracle morning with 

the affirmations. Amazing. So make sure you do that. And the goal setting and 

dream board Webinars are right on our website also free. Lots of free stuff for

 you guys. So make sure you go there. Have a great day. God bless you. Go and 

grow.

Close

50% Complete

 

Become an Insider!

When you subscribe to our Newsletter, we appreciate the honor.  Yeah, we know you can cancel anytime but you're still trusting us to add value to your business and we take that to heart!

Not only does Michelle do weekly podcasts but she and her team write informative articles each month.  You may know that Michelle does weekly Q&As and Accountability Calls with her members.  But now, she's been allowing some of her trainings and check-in's to spill over into her Insiders. 

Beginning in August, she's doing a Monthly "10 in 10 at 10" for her subscribers only.   So, you'll be able to check in with Michelle and ask her questions or get some advice LIVE.

Plus, she's doing a Spotlight Member and Hotseats to help you grow your business learning from people just like you with families just like yours.  Be around people who can assist you in building and growing what could potentially be the very business that carries you to financial freedom!

Become an Insider Now!